Umowa przedwstępna

Kupno / sprzedaż mieszkania to transakcja, która opiewa na dużą sumę. Choćby z tego względu jej przeprowadzenie wymaga kompleksowego prawnego zabezpieczenia interesów każdej ze stron. Z tego względu, zanim zostanie sporządzona właściwa umowa sprzedaży mieszkania czy innej nieruchomości, strony podpisują umowę przedwstępną.

Umowa przedwstępna a umowa sprzedaży mieszkania i innych nieruchomości

Umowa przedwstępna, zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego, jest formalnym zobowiązaniem się przez strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej w dokumencie umowy (tj. umowy przyrzeczonej). Jest podpisywana na pierwszym etapie sprzedaży nieruchomości, pełniąc rolę ostrzegawczo-zabezpieczającą. Dokument jest sporządzany m.in. wówczas, gdy:

• kupujący potrzebuje czasu, aby zgromadzić wymagane do nabycia mieszkania środki finansowe (np. biorąc pożyczkę hipoteczną),
• konieczna jest regulacja stanu prawnego nieruchomości przed dopełnieniem transakcji,
• niezbędne jest dopełnienie innych formalności – np. zezwolenia na sprzedaż nieruchomości przez osobę małoletnią,
• muszą zostać dokonane zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego w związku ze zmianą kwalifikacji nieruchomości.

Jakie elementy powinna zawierać przedwstępna umowa kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna, zgodnie z art. 389 k.c., powinna zawierać m.in.:

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej (jest to właściwa umowa sprzedaży mieszkania/ innej własności),
• najważniejsze postanowienia przyszłej umowy przyrzeczonej – tj. charakter zawieranej transakcji (kupno/sprzedaż, wynajem, darowizna), a także oznaczenie jej przedmiotu (konkretnej nieruchomości), uzgodnioną cenę zakupu.

Pomimo że umowa przedwstępna może być sporządzona przez strony samodzielnie, bezpieczniejszą formą jej podpisania jest dokonanie tego w formie aktu notarialnego.

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania sporządzona przez notariusza:

• daje gwarancję pełnej zgodności zawartych w dokumencie zapisów z obowiązującym prawem,
• pozwala obu stronom mieć pewność, że akt zabezpiecza ich interesy i zapewni poprawny przebieg transakcji,
• uprawnia każdą ze stron do wniesienia ewentualnego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, która jest przedmiotem umowy przed sądem.

Notariusz ponadto, przed sporządzeniem samego aktu, dokonuje weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji. Daje to gwarancję, że stan zapisany w umowie jest zgodny z informacjami widniejącymi w księdze wieczystej mieszkania czy innej nieruchomości.

Aby podpisać przedwstępną umowę kupna mieszkania u notariusza obie strony muszą:

• zgłosić się do Kancelarii we wspólnie ustalonym z notariuszem terminie,
• przedstawić dokumenty potwierdzające ich tożsamość,
• przedłożyć dokumentację pozwalającą oznaczyć nieruchomość oraz prawo własności do niej.

Notariusz sporządza umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, a za przeprowadzone czynności pobiera wynagrodzenie zgodne z obecnie obowiązującą taksą.